Принципы и процедуры оценки объекта недвижимости

Принципы и процедуры оценки объекта недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:. Особое место занимает обобщающие принципы оценки объектов недвижимости — принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости земля, здания, сооружения ; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Общие понятия и принципы оценки

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:. Особое место занимает обобщающие принципы оценки объектов недвижимости — принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица.

Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения. Принципы, основанные на представлениях пользователя — полезности; замещения; ожидания — позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью.

Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод ожидание доходов. В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Схематично это можно представить следующим образом:. Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства подробнее в книге Шевчук Д.

Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн.

Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т. При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства. Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом.

Тогда общий доход от земли будет максимальным. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами т.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли. Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников.

Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась. Принципы, связанные с рыночной средой — зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения — позволяют определить:.

Грамотное использование этой группы принципов оценки объектов недвижимости позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство.

И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке.

В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой , это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия.

Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это синтез принципов всех трех групп , которые были рассмотрены выше.

Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный т.

При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:. Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. Вы здесь База знаний.

Финансы и экономика. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов: Принципы, основанные на представлениях пользователя; Принципы, связанные с объектом недвижимости прежде всего с землей и его улучшением; Принципы, связанные с рыночной средой; Особое место занимает обобщающие принципы оценки объектов недвижимости — принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Шевчук Д. Конспект лекций. Select rating Поставить материалу 1 Поставить материалу 2 Поставить материалу 3 Поставить материалу 4 Поставить материалу 5 Пока нет голосов.

Материалы по теме Оценка объектов недвижимости затратным подходом Технология оценки объектов недвижимости Принципы оценки недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости Ипотечное кредитование жилой недвижимости Продаем квартиру, не используя услуги риелтора - порядок действий и советы Оценка монопольной власти Субъекты оценочной деятельности. Чтобы оставить комментарий или обсудить материал на форуме, необходимо зарегистрироваться или войти. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.

Технология оценки объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости. Ипотечное кредитование жилой недвижимости. Продаем квартиру, не используя услуги риелтора - порядок действий и советы. Оценка монопольной власти. Субъекты оценочной деятельности.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости различные виды ипотек и другие.

Оценка недвижимости

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав его владельца. Принципов, которые необходимо учитывать оценщику, весьма много, и при оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой. Рассматриваемые принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности. Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса. Принцип замещения гласит: рациональный типичный покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Принцип вклада или принцип эффективности инвестиций гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Воронеж, ул. Налоговые ставки и налоговые льготы по имущественным налогам рассчитывает Управление Федеральной налоговой службы. Рассчитать налог на имущество физических лиц, можно на сайте ФНС России Узнать налоговые ставки и льготы для физических и юридических лиц можно в Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам на сайте ФНС России. Результаты проводимой в году государственной кадастровой оценки будут утверждены и вступят в силу до Сведения, используемые для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и отчеты об итогах государственной кадастровой оценки, хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения и предмета или объекта потребления земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи.

Описание: Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Во-вторых в той мере в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека стоимость отражает объем и качество таких усилий. Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в России – все, что нужно знать о процедуре

Подходы и принципы в оценке недвижимости Что являет собой оценка движимого имущества? Эту процедуру заказывают, когда необходимо определить рыночную стоимость и юридические права на объект движимого имущества. Движимое имущество являет собой материальные ценности, имеющие свойство физически передаваться от одного лица к другому. Можно использовать определение от обратного — любая вещь, не относящаяся законодательно к категории недвижимости, считается имуществом движимым.

Запомнить меня. Национальные стандарты оценки имущества НСОИ разработаны на основе Закона Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" и являются элементом нормативного регулирования оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

Вопросы-ответы

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории. Основные принципы оценки недвижимости представлены в таблице 5. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования. При оценке выбирается вариант, обеспечивающий самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки.

2.2. Принципы и процесс оценки недвижимости

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки. Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом фундаментальных постулатов, не требующих доказательств оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель. На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки.

Основные принципы оценки объектов недвижимости: замещения, рыночные, не . Процедура оценки квартиры для: наследства, оформления.

Введение 1. Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические иногда ограничительного характера требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта.

В настоящее время сложился такой взгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность — то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта необходимо в первую очередь оценить его полезность и проанализировать потребности всех контрагентов, хоть сколько-нибудь заинтересованных в результатах функционирования объекта. Теория оценки как научная дисциплина тесно связана со многими другими экономическими дисциплинами.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием определенных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Процесс оценки состоит из нескольких этапов.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Как оценить объект недвижимости
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.