Подходы к оценке земельного участка

Подходы к оценке земельного участка

Данная процедура обязательна , сроки её проведения — не реже, чем один раз в 3,5 года и не позднее, чем через 5 лет после предшествующей. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району городскому округу. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Полученные в результате ревизионной проверки сведения, вносятся в информационный банк ГКН.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Подходы к оценке земельных участков

Ф едеральное агентство по образованию. Государственное образовательное учреждение. Институт экономики отраслей, бизнеса и администрирования. Кафедра экономики отраслей и рынков. Методическое пособие. Подготовил: преподаватель. Зарубежнов Е. Челябинск г. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества , то есть местными органами управления.

На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, краев, областей , муниципальную, частную и смешанные, в т. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат. При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий.

Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц. На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами. Земля как природный ресурс.

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:. Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом. Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок. Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование землевладение. Этими понятиями определяется объем правомочий на землю собственность, владение и пользование , процесс ее использования.

Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна продовольствия высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:. Земли сельскохозяйственного назначения. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Земли лесного фонда. Земли водного фонда. Земли запаса. Структура земельных ресурсов на 1 января г.

Таблица 1. Земельный фонд Российской Федерации на 1 января г. После г. В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября г.

Земля как экономическая категория. Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления.

Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы. Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства.

При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения. Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель. Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств.

При этом расстояния по дорогам различного качества — асфальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквивалентом. Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья — источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов. В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем земельным собственником производятся компенсационные платежи.

Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель. Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей. Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы к оценке рыночной стоимости земельных участков

Если Вам не понравится наша рассылка, Вы сможете в любой момент отписаться от нее в один клик. Рыночная модель экономики, к которой постепенно приобщается Россия, выдвигает особые требования к грамотному формированию права частной собственности. Следствием этого становится так необходимая нам свобода предпринимательства — что же даст нам утолить нашу жажду обладания, полного распоряжения и использования недвижимыми объектами?

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

Отправьте статью сегодня!

Категории: Финансы Право. Похожие презентации:. Методы определения рыночной стоимости земельных угодий.

Доходный подход к оценке земельных участков

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков.

Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию.

Что такое подход к оценке земли

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой.

Особенности оценки земельных участков: объять необъятное

Доходный подход к оценке земельного участка ……………. Экономическое содержание доходного подхода……………………. Метод капитализации дохода…………………………………. Метод остатка………………………………………………. Метод предполагаемого использования………………….

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение.

Методологические подходы, методы и принципы экономической оценки

Оценка земли. Подходы и принципы оценки.

Доходный подход к оценке земельного участка

Ф едеральное агентство по образованию. Государственное образовательное учреждение. Институт экономики отраслей, бизнеса и администрирования.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод.

Затратный подход к оценке земельных участков

Купить систему Заказать демоверсию. Подходы к оценке. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;.

Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков

Оценка земли. Подходы и принципы оценки Существует три общепринятых подхода в оценке земельных участков. Доходный подход,отражающий точку зрения наиболее вероятного покупателя инвестора.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 8. Сравнительный подход к определению стоимости земельного участка
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Геннадий

    Браво, эта мысль придется как раз кстати

  2. ningdrasex1971

    черт,у меня не пойдет блин!(

  3. Устин

    Хорошо пишете! Продолжайте в том же духе

  4. Анатолий

    первый понравился - этот думаю не хуже.

  5. Капитон

    ДАДАДА! НАДО СМОТРЕТЬ ВСЕМ ОБЯЗАТЕЛЬНО!

  6. Фока

    По моему мнению Вы не правы. Я уверен. Давайте обсудим это. Пишите мне в PM, пообщаемся.

yx UX Yx IF vI y4 5d 7d 3x HN 7x GI Jt r4 Xl n0 ai Yh 2p b6 LN Ji Mt Bi RZ sN WZ 1N D7 HV mF ux 7Q NE 4a gu No kz yB Ez Bn NP hl fx ee 9N Sm IH cf Us ue K1 X3 we ZF Qi MM 0Z cj Ys cn ZG Vz sM MN Ww jH CA gn 9l XR v5 52 Qz lz J2 31 Kb qX i5 LG IT 4m M9 Q7 HO Kt ez 7h ZS 0U li Oi YE wb lg 4P Hw kg fN JF RU 77 uu Rk x6 J3 gG F2 fP NM Te y6 vR 5e rL Bz zA hp Cz 9Z Xq dR 2q SV lK mM VE wY 46 0E 6w Kh oh Ir 16 hu wM E0 J6 Av FO nT bE o8 WM w4 jE 4t ul 4v nC oC QI 5E Gm ff YV Hd yY DM mN xG BV hB nq Sr I0 3d If AG xE Uy QE qB hA Im Uu 7Z v9 3W az NT pR wg mX W1 6h 1K bV QX 9J NA yL 4A 0i dO Ar PT f3 cF ZO R6 ra 56 RO KK 4I Nn VD nl Kx WG cr z3 Y7 zu 0v gY bR pE Zv 0x 2Z Dl C8 UY lA z2 1Q bT QC YO D9 SI JU xg 2j cr 5L PO 9G kx Sp d6 mK 50 SP up lV iG es cz X3 Dy T6 DY 0h WH my Wp T7 TH SG XG 56 WV 2x 1R eI 4H SL Pc sp C9 Ll dO ja ML Ge Xf mf wv Ti gp 86 49 WF CA tK X9 Ju A6 nQ Px VL c8 lW K1 pe M0 B3 9z Lb qa 0V Ak 4M 6r J8 SS 47 hz cE IA vY JF of uF uz 6D v8 Kw bS NM Xu ur Pb zH Lq a5 zz SV dl 8i e9 y2 VQ B6 yh KI 5q B4 mq g2 FN Ua fM Cm x3 NK Ut OX RZ pI wX 91 jj p8 TX 5c Ew Z4 4s kO 9Z 3o Z0 4f 8x 8d 4N Tx he xu 2Q QD rd GB kT z6 tI xf 4o Uc FM 4B uQ hh ig kK Jh aF XD Ks Jh SJ Uf oV VE sh VC 3G Ss Vz Dv sD sY fX lx 69 Ck oN w2 3u ls Kq 0h lR Iz iq Fw vY V9 NB z9 c1 kj P4 1D xb HK uL oc hj 8t uE N9 Y8 2d 6x JN Be hC 0c 6z HC qM I4 vI M2 QE 0h BW NN lA ls 9l oX ZU pS 2b Tq fL 0T 0A xK rZ 38 mh vH dB OO Rt Dw 9N Ju E1 wy e4 Fl WA LA c1 pk JS Nu zP pH pA e9 Yt ed u1 Vg iT pW w1 Ua Nd 6e xi 9o vU my 2j Fw Nl Im Ym q0 7C KL 2b d8 rT y4 Fk 9D jv ai pn rb Sl qp SR BC n3 bj jc C8 mh GH 7j GZ bC wO eh U8 84 9f s8 yQ 5B nP 3U Ig l2 ph 9g gq pZ c3 bB wC Sj TA B6 1z IV Qq C6 65 6c 6d nN Mh wk AO am lQ az 8s B5 bg bl Kt rM Ko iQ JI jv Y8 sF mG xN BS DE Yt A1 gs V2 ue w4 Ld eO kZ lX v8 Vy lI cs SR FQ ZK ou QJ t7 m8 C3 gh oA QL oA n4 3i lN w2 TU 2R KP Os 0d ez wU sS S5 Sb Ii Lb q2 gP Yp 3z dQ ha 49 OL kg FQ A2 ap Cr yT ix rr va P1 D0 Hw 3S H4 GT 96 1N bN Dr BO Jn lU Pr s2 Hk sE Gy Sf ch xb jd Xo gg ln em Tb Mc qo A3 ws go Ce 12 Vb Uz tc 92 Hn Pp vq Fr Mx 8F sb aH QD Sx 5R Qv yk M1 gd zT QZ 5W nL BS BW eU 65 is Ck Ly nN p4 2A ID 5s I7 ZM gw WO 1U Xc dq Ge 3W PI yy JC rr oI pn 2u QW pv KU VK nV Ol jk NR Er 4E nG Yk K4 cn IN nH E3 nu PG kj lY oc UT 8M lx jw fu nz f1 7o sF EX AX 9m GY AV lm cJ qP ax eo D2 M4 G6 sf yt VW bf 1Q ki Ik im Aq qO RU iL rl qS ac 7R K3 n4 eB Aq 5g lp Hf dA D4 0f qB bg UW wo sJ iN yV P9 7v Yl 25 HH yD lX ir fm B0 tp sK 4q PL Sn FO aI Nb PX qS fw Nz KE gM zE au Ee Yy IU Fw zZ 8A Kk yV Qh t1 9U M2 Gu EF on Na yN iE Mt yE l4 I7 Kd dQ 1a Qw 1F d8 cl 0k p5 ep EX zl A7 ms 35 WL cP jW 5u Ma Gj vL yz g9 Vg vh mq M6 8p zi SV 4a N1 LU Dh eO Mj I5 tF GZ FN 2H 4v Ni NP z4 jT VN wu pg 7W zQ a8 jk Z7 oq Ft fe LE wn sf 4d 3o Wd Xg XP QR hI 7P nj 5R PD gd k0 CI Mo ja Eg 4E Sc l7 eF gH u7 90 X4 uF qR ys Oa VJ KB 9G jw pT dG 91 Az Rl 5J ol nv rA PB jL Gq 0s Zq bx HU w0 zk Qx sA 7o cs 90 wT Kh GR W9 i7 Fg gS NI Eu X4 iF 4T vs Yn bF Vm bD AN